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20/03/2008

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – OPÇÃO PODE SIGNIFICAR GANHOS PARA COMPRADORES E VENDEDORES DE IMÓVEIS

Toda atividade empresarial traz consigo riscos financeiros. A incorporação de imóveis, por movimentar altos valores, tem riscos elevados.

Por isso, depois de grandes empresas do segmento terem fechado as portas (a principal delas sendo a Encol), o Governo criou a figura do Patrimônio de Afetação.

Optar por esse regime significa que cada incorporação fica segregada do patrimônio do incorporador, ou seja, o patrimônio da incorporação será destinado “à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes”, conforme disposto na Lei nº 4.591/64, art. 31-A, com a redação dada pela Lei nº 10.931/2004, art. 53.

Esse tipo de regime proporciona, na prática, uma maior proteção para os adquirentes, já que o patrimônio do respectivo empreendimento não se “misturará” com o da empresa. Isso significa que cada empreendimento sujeito ao regime responderá unicamente pelas dívidas e obrigações vinculadas à incorporação. Toda a movimentação financeira, inclusive, deve ser mantida e movimentada em conta específica. Além disso, o incorporador responde por qualquer prejuízo que causar ao patrimônio sujeito ao regime de afetação.

O benefício para o adquirente é evidente (segurança), e, para o incorporador, a opção pode ser utilizada como instrumento de marketing, pois evidencia uma solidez econômico-financeira, já que o terreno não poderá ser dado em garantia para eventuais empréstimos.

Além dessa questão contábil, as empresas que trabalham com patrimônio de afetação também podem optar por uma forma de tributação diferenciada, o Regime Especial de Tributação – RET, que unifica o Imposto de Renda, a Contribuição Social, o PIS e a Cofins em um único recolhimento.

Esse recolhimento unificado é equivalente a 7% do total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobiliárias que compõem cada incorporação submetida ao RET, bem como as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessa operação.

É preciso ver caso a caso, pois aderir ao RET é uma opção. A adesão nem sempre constitui vantagem tributária, como em empreendimentos sujeitos ao regime de afetação em empresas optantes pelo Lucro Presumido, já que a soma das alíquotas no Lucro Presumido é menor, conforme a tabela abaixo (enfatizando que, no Lucro Presumido, as receitas e variações financeiras decorrentes de venda de imóveis são sujeitas à base de 8%, mesma base da venda dos imóveis):

Tributo RET Lucro Presumido
IRPJ 2,20% 1,20%
CSLL 1,15% 1,08%
PIS 0,65% 0,65%
Cofins 3% 3%
Adicional IR 0,00% 0,80%
  7,00% 6,73%

Tributariamente, o RET, neste caso, não é uma boa opção. No entanto, com o objetivo de aumentar o controle de segregação dos impostos do patrimônio de afetação, o RET é uma alternativa a ser considerada, visto que é recolhido em um Darf à parte, inclusive com o CNPJ diferenciado (CNPJ do empreendimento sujeito ao Patrimônio de Afetação).

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